祝义财“归来”两年，千亿地产仍难“回魂”｜深度

祝义财“归来”两年，千亿地产仍难“回魂”｜深度

来源：无冕财经

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：布冬

实习生：郭曼怡

归来近两年，祝义财的地产梦仍在继续。

11月25日，南京中央商场（集团）有限公司（600280.SH，以下简称“中央商场”）发布公告称，控股子公司沭阳雨润中央购物广场有限公司因拖欠1294.51万元工程款，被工程承包方起诉，目前诉讼尚未开庭。

拖欠工程款背后，是中央商场连年亏损、债务缠身的艰难处境。作为雨润控股集团有限公司地产集团（以下简称“雨润地产”）商业地产板块的上市平台，中央商场的命运与其实控人祝义财紧密相连。

入主中央商场的2009年，是在食品业已如鱼得水的祝义财进行地产扩张的元年。此后几年间，祝义财在多个三四线城市跑马圈地，拟到2015年建成50个城市综合体，实现收入2500亿元；住宅、物流、旅游等业态也在大幅扩张，总投资额以千亿计。

伴随多产业的扩张，祝义财的个人财富水涨船高。2014年胡润百富榜上，祝义财夫妇的财富已增长到315亿元，位列第26位。但一切风光在祝义财2015年被强制监视居住后戛然而止。自此，雨润集团风雨飘摇，曾被寄予厚望的地产业务连年收缩，中央商场亦难逃厄运。

不过2019年初，“失联”约1400天的祝义财回归后，在地产板块动作频频，近期还挖来前万达老将王信琦担任雨润地产董事长。他能夺回失去的4年吗？

伏笔 农家子弟出身的祝义财，自带一股闯劲。

1989年从合肥工业大学毕业后不久，祝义财便放弃海运公司的“铁饭碗”，下海做起水产生意，赚得人生第一桶金。随后的1991年，祝义财瞄准低温肉食品市场，投入全部家当在合肥成立加工厂。1993年，工厂迁址南京，雨润肉食品公司（雨润食品前身）正式成立，祝义财的成名史正式开篇。

凭借敏锐的商业嗅觉、过人的胆识、强悍的作风，祝义财开始在江苏商界搅动风云。

▲雨润集团创始人祝义财。

彼时高温肉食品市场正处红海，祝义财果断选择低温肉制品市场，凭借“雨润火腿”这一产品，以“农村包围城市”的战术进入下沉市场，迅速占领江苏尤其是苏北二三四线城市的酒店、副食品店。而后，为抢占市场先机，祝义财在南京政府帮助下取得280万元的银行贷款弥补资金缺口，引进美、欧、日的设备建成10条自动化流水生产线。

效果很快显现，1995年，雨润食品的产值比1994年翻了一番，1996年，其产值已达到1.6亿元，在全国拥有1000多家经销商，领军国内低温肉食品加工行业。

但祝义财的野心不止于此。面对日益庞大的市场，祝义财带着雨润食品从加工向上游屠宰进军，开始了资本运作之路。此后不到20年的时间里，雨润食品的体量实现成百上千级的增长，祝义财的财富不断翻倍，这也为其后来扎身房地产埋下伏笔。

1996年，在国企改革的大背景下，总资产500万的雨润食品以零对价，实现对总资产7000万元的国企南京罐头厂并购，这起“蛇吞象”式的收购，让祝义财一时名声大噪。

此后数年，祝义财先后在在连云港、阜阳、内江等地，以极低价收购至少25家处于倒闭边缘的国企，盘活国有资产6亿多元。虽然曾因低对价被中央工作小组调查，但祝义财以“救活了国企”为由顺利通关，亦因此得名“国企屠夫”。

得益于此，2001年，雨润食品的营收达到34亿元，成为国内规模最大的低温肉食品集团，与双汇、金锣并称为国内肉食品行业的“新三国”。

而这些低价购来的国有屠宰厂和食品厂，后来伴随着城市规划的扩张，原本位于郊区的工厂面临搬迁，搬迁后闲置下来的土地就成为雨润集团发展房地产的最大资本，或作为商业/住宅用地进行开发，或进行抵押融资。

据《中国企业家》援引雨润地产离职员工报道，“很多时候，土地的性质都是政府说了算，雨润地产则可以将这些项目用于商业地产或者住宅的开发”。

随后的2003年、2004年，祝义财连续登上江苏省富豪榜榜首，身价达2.3亿美元。2005年，快速扩张的雨润食品完成港股IPO，但此时，祝义财已经开始分心。

从2004年开始，祝义财搭上股改便车，开始在二级市场不断增持中央商场，并于2009年实现正式控股，进军商业地产领域。此前的2002年5月，其已成立江苏地华房地产发展有限公司（以下简称），并如法炮制，于5个月后收购国企南京河西地产综合开发公司，开始涉足住宅开发。

通过入主中央商场，祝义财希望在地产领域大展拳脚。

野心 做地产，祝义财是认真的。据媒体报道，雨润地产的所有启动资金几乎都来源于祝义财自掏腰包，其对地产板块要求也极其严格，多番强调“用做食品的态度来做地产”。

祝义财把做食品时的那份进取和强悍作风也应用到了地产板块。整体来看，雨润地产不仅规模扩张快、资金投入大，且涉及的业态多，主要涵盖住宅、商业、旅游和物流地产四种业态。推动雨润地产上市，则是祝义财的终极目标。

2014年是一个关键节点，祝义财于当年进行了一场“全面复制碧桂园”的改革，意图通过内部变革实现地产业务的腾飞。这一年，祝义财从从碧桂园挖来100多人，从管理方式、团队建设、采购、设计、销售等方面重塑雨润地产。在他的愿景中，未来雨润地产将在一、二线城市占一席之地。

为了完成这场改革，雨润地产于当年成立了华东和华南区域两级公司，并制定了三年规划：2014年销售收入实现200亿元，未来三年销售达到500亿元，2015年开始谋划上市；到2015年底，要在全国建成50个城市综合体。

一开始，雨润地产主要在南京、西安、青岛、沈阳等二三线城市进行住宅开发。2009年正式控股中央商场后，便开始大力发展商业综合体战略，在多个三四线城市开发城市综合体。

截至2014年初，雨润地产已建成城市综合体项目有4个，还有20多个在建项目。而按照祝义财制定的2015年“50个城市综合体”的目标，在短短一年时间内，雨润地产至少要增加30个综合体。

▲雨润地产目前在各个城市的布局，图片来自雨润集团官网。

综合体之外，依托于食品工业的老本行，2013年，雨润地产完成了物流地产在全国的战略布局，由此形成农产品物流中心建设与房地产协同发展的独特运营之路。

这一布局源于2010年雨润集团的“三三三”发展战略，即在全国30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心、300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心、3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。

这种投资迎合了地方招商引资的热情，但更为重要的是，在采购中心的建设用地中，均包含着不少商住配套土地。有媒体曾曝出，雨润西安农副产品全球采购中心3000亩土地中，就包括9万平方米的星级酒店和28万平方米的配套商业；沈阳雨润农副产品全球采购中心亦然。

仅在2014年，雨润地产在全国有十三个农产品物流中心，其中西安、成都、沈阳的项目已投入运营中。据彼时管理层介绍，每个物流中心的占地面积均为3000至4000亩，投资金额基本上是一两百亿元。照此计算，13个物流中心的总耗资将超过1300亿元。

此外，雨润地产亦在祝义财老家安徽桐城市、黄山市等地布局旅游产业，建设度假酒店、高尔夫球场等，比如嬉子湖（朱桥）风情小镇，便是祝义财返乡投资开发的旅游地产项目，占地面积35亩，总投资约8000万元。

一番跑马圈地过后，雨润地产的项目遍及华东、华中、华南、东北、华北和西北各地，覆盖上海、青岛、黄山等60多个城市。

关于运作模式，祝义财希望通过商业、物流、住宅等多方面开发，为雨润集团获得更稳定的回报及收入。但理想美好，现实却不如意。疯狂扩张的地产业务成了雨润集团的吸金黑洞，并累及食品主业。

黑洞 摊子铺大了，钱从哪来？祝义财的答案是自家的农产品物流集团和两个上市平台，即雨润食品和中央商场。

农产品物流集是雨润地产早期的资金来源。凭借“三三三”战略，雨润集团在全国以农副产品采购中心或者农副产品物流配送中心的名义去圈地，拿地之后向银行抵押，用银行抵押资金再去给地产输血。

据彼时《中国经营报》援引知情人士报道，“圈来的土地并没有悉数开发，主因是大量土地抵押给银行，土地抵押之后，用这笔资金来搞房地产和采购中心，甚至有的采购中心压根就不搞。”

两个上市公司，特别是雨润食品（01068.HK），则是庞大雨润地产系形成的关键。

自2010年起，祝义财及其控股的江苏地华实业集团有限公司（以下简称“地华实业”）持有的中央商场股票进行质押融资，质押比例为80%-100%。而雨润食品则以往来款的形式将大量资金调配给关联公司无偿使用，以支持系内地产、商业业务的成长。

比如，据雨润食品招股书，在房地产刚起步的2002至2005年，雨润食品应收关联公司款项（无抵押及免息）合计高达35.165亿元，其中2004年应收关联公司款项由2003年的3.55亿急剧上升到12.57亿。该款项的大幅上升，源于前身实体向祝义财及其家族所拥有除冷鲜肉及冷冻及深加工肉类业务以外的业务垫支。

值得一提的是，2012年，雨润食品陷入财务造假漩涡，被质疑为控股股东雨润集团垫付20亿土地租赁款，当时雨润食品为了自证清白，还曾主动报警。但该事件后，祝义财辞去雨润食品董事会主席、执行董事，全身心投入地产业务。

一番操作下来，雨润食品成了雨润地产高速扩张的“造血机器”。然而，持续的资金反哺之下，雨润食品亦遭到拖累。

据《地产》杂志援引知情人士报道，“事实上，早在2013年，如果没有地方政府的补贴，雨润食品会亏损超1亿元。集团内部中高层都清楚，雨润食品贡献的账面红利已经达到枯竭。它和物流一样，更多是雨润地产业务的造血机器而已。”

据雨润食品年报，2005年至2015年10年间，其主要盈利模式是政府补贴。2005年-2015年，其累计获得的政府补贴超过40亿港元，占到10年总利润的46.38%。

危机早有预兆。自2012年起，雨润食品的业绩便开始萎靡不振：2012年至2014年，其营业额逐年下降，净利润分别为-5.16亿元、3714.7万元、4837.88万元。而在2012年之前的3年里，雨润食品的净利润都在14.5亿元以上。

▲雨润食品持续亏损。

“造血机器”面临血液枯竭，更难为地产贡献现金流，这对资金情况常年处于“十个锅九个盖”的雨润地产而言无疑是重击，据《中国经营报》消息，“雨润地产的资金来源一直在玩‘10个锅9个盖’拆东墙补西墙的游戏，最终将陷入必有一个揭不开锅的死循环。”

岌岌可危的资金链，在不期而至的黑天鹅面前不堪一击。

2015年，南京掀起一场反腐风暴，是年3月，祝义财被检察机关执行监视居住。自此，雨润地产融资端受阻，资金危机一触即发，随之而来的是裁员、土地被查封、出售项目、工地停工，前景由此晦暗不明。

重振？ 2019年1月22日，祝义财回归。

虽已被羁押3年10个月，但仍止不住市场对他的关注。随后的1月24日，中央商场因连续三个交易日内涨幅偏离值累计达20%而登上龙虎榜，当天其股价涨停。

不过，祝义财本人显得十分低调，仅在“回归”之初公开表达过对父母的吊唁之情。但从其回归后的在地产板块的一系列动作来看，似有重振旗鼓之意。

今年11月16日，据“财联社”消息，雨润地产近期挖来王信琦担任公司董事长。王信琦曾在万达集团任集团副总裁，并兼任北方项目管理中心总经理。这被视为雨润地产“还想在地产上发力”的积极信号。

实际上，在祝义财回归后不久，雨润系人事便开始大规模换血，老将相继离职，祝义财子女被推到台前。2019年4月，祝义才之子祝珺于出任中央商场董事长、法人代表。

具体的业务也在推进。2019年末，祝义财亲自站台，与国企中铁建地产签署战略合作框架协议，双方要在地产开发领域开展密切合作。今年8月，雨润地产在官微上透露，从2019年开始，雨润地产重启多个大中型地产项目，并且重提品质计划。

但雨润地产想要东山再起并非易事。

单从规模和布局看，雨润地产难有优势。据克而瑞2019年销售排行榜，雨润地产的操盘面积勉强挤进TOP200，列第197名，操盘金额低于66亿元被甩出榜单。当下如此迷你规模的房企，融资能力要打个问号。况且，雨润地产还不乏商业、旅游、物流这类开发周期长、资金沉淀量大的项目。

此外，基于食品基因，雨润地产的项目大多分布于三四线城市，且多数受养殖及物流地块的影响，位于三四线城市的郊区，相应配套及交通尚未完善，去化或面临较大的压力。

更重要的是，滑坡的营收和巨额债务仍是压在祝义财头上的两座大山。

以商业地产平台中央商场为例。自2018年以来，其营收不断下跌；截至2020年三季度，中央商场的营收同比下降66%至19.29亿元。与此同时，中央商场自2018年起由盈转亏，当年亏损达3.4亿元，到2019年进一步扩大至5.88亿元；今年4月，中央商场已被实施退市风险警示。

▲中央商场历年营收及净利润情况。

截至2020年第三季度，中央商场负债率已达93.79%，其中流动负债达133.3亿元，短期偿债压力风险集中；同期经营现金流为-2.24亿元。

祝义财自身负面影响仍在延续。此前的5月18日，中央商场发布公告称，因金融借款合同纠纷，为财产保全，祝义财持有的41.51%股份被华润深国投信托申请继续冻结，为期3年。此外，祝义财控制的地华实业持有的中央商场14.5%股份也处于冻结状态。

据企查查数据，截至11月29日，祝义财本人涉及的司法案件达260起，被限制高消费信息达234条。

实际上，债务重压下的“雨润系”多家公司已进入重整程序。据中央商场11月17日公告，公司第二大股东地华实业、持有地华实业40%股权的雨润控股，这两家公司的重整申请已被南京法院受理；此番重整可能会对公司股权结构等方面产生影响，但能否成功存在重大不确定性。

祝义财曾说：“从创业开始，我一无靠山，二无关系，赚钱少别人看不上的，又苦又累别人不愿做的，风险大别人不敢做的，我都做。”但回头看，一切早已在暗中标注了价格，任凭他心比天高。