不再建设封闭住宅小区

不再建设封闭住宅小区

21日，中央城市工作会议的配套文件《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，描绘出了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展规划的新“蓝图”。《意见》中引起广泛讨论的是关于“不再建设封闭住宅小区”的论述。《意见》中明确指出，未来我国新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

何为街区制？

学术一点的解释是它是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。

通俗点说，可从两个点来理解：第一，从封闭变开放。街区相较于小区是相对开放的区域划分。以往来说，小区多有围墙且保安守备，形成一个个“独立番地”，与世隔绝，广州最为典型的例子莫过于“祈福新村”。而街区制，就是要打破这样的围墙分隔。第二，由小变大，从小社区到大社会，道路资源、绿化资源都实现社会共享，所有人都成为城市最普通的一员。

为何要求不再建设封闭住宅小区？

将一座城市比作人体，主次干道、内环路之类的环线就是人体的主动脉，各个小区就是内脏、肌肉等器官。如果所有器官都只有内在血液循环，而没有毛细血管与主动脉形成共同循环，后果会怎样呢？其实，打破小区围墙，一方面是加强了城市交通的“血液循环”，另一方面也是社区与社会的进一步沟通。

开放式社区可行吗？

对“不再建设封闭住宅小区”这一说法最大的争议点就在于：这样好吗？没有围墙，物业怎么管？业主安全如何保障？陌生人随意进出怎么办？住宅区内的公共空间属于全体业主，其私利怎么保障？

其实，不设围墙的住宅区，也不是什么新事物。在绝大多数国家或地区，纽约也好，东京也罢，住宅楼都是直接朝着大街或小巷，保安坐在大堂里；有围墙的，通常是极少数超级豪宅。

国内也有实施得比较成功，备受好评的案例。

案例：四川“莱茵河畔”最美街道最美街区

整个楼盘内的道路全部向城市开放，住宅的安全防护体系后退至单元门口。虽然房子盖得有点粗糙，但住宅楼单元门直接朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。

老百姓怎么评价这个没有围墙的楼盘？“莱茵河畔”被认为是当地最好的楼盘，甚至有“宜宾人宁愿呆在‘莱茵河畔’哭，也不住在其他楼盘里笑”的说法。

楼盘内的道路向城市开放之后，会乱糟糟吗？去过的人通常这样描述：宽敞的步行街干净整洁，临街店铺玻窗明亮无占道经营，车辆统一停放在规定地点……“莱茵河畔”被评为“四川十大最美街道”，而且名列第二，排在成都春熙路之后--若不是因为成都是省会，春熙路实在负有盛名，恐怕宜宾的“莱茵河畔”应该排在第一。

物业管理怎么样？安全吗？早在2011年,“莱茵河畔”就荣获了“全国物业管理示范小区”称号。

案例：成都的“小街区规制”试验

今年1月，较早领会中央城市工作会议精神的四川就提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

作为其首府的成都，则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。从2015年12月起，包括中心5城区和高新区、天府新区等在内的九大片区，将按照“窄道路、密路网”的标准打造成一种开放式的街区模式。

根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。

如何实施？何时实施？尚无定论

正住在封闭小区里的业主也不需过分紧张担忧，毕竟从意见稿到落实仍需一段时日。毕竟文件中表述的是“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。请注意“逐步”这个词，落实的时间表尚待讨论。